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明明:地产销售和投资可持续吗?

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作者显然是(中信证券研究所副所长,首席固定收益研究员,中信经纬特别顾问)

随着房地产政策的继续收紧,作者将从区域角度对房地产市场的一些销售数据以及开发和运营数据进行分类和整合,并分析不同地区房地产市场发生了哪些变化今年的国家。对区域房地产市场进行定性讨论。本文中使用的数据主要来自CREIS数据库和Wind数据库。

房价和销售的结构性变化是什么?

房价上涨速度在年中放缓。第三季度,不同地区商品住房价格的比例下降。无论按地区还是城市圈划分,2019年第三季度商品房价格增速都有一定程度的下降。我们可以从环比上升的城市比例中观察到这一点。对于大多数地区来说,大多数城市的房价增长最高点是在今年第一季度或第二季度,而大多数地区的高点都在80%以上。第三季度,大多数地区的城市比例与第二季度相比,房价增长已降至40%以下,这表明大多数样本城市的房价在第三季度趋于下降。如果将二线城市与三线和四线城市进行比较,则第三季度三线和四线城市中的城市比例将超过下降幅度。从热点城市的角度来看,不同城市的表现也不同。石家庄和成都的商品住宅价格上涨,而广州和厦门等城市的房价下跌幅度更大。

一线城市的价格总体上是稳定的。一线城市中,只有北京的四个一线城市的房价保持了持续上升的趋势。自去年第四季度以来,广州商品住宅价格一直在大幅波动,总体上呈现先升后降的趋势。上海和深圳都受到了小小的冲击,平均房价在这一年中变化不大。总体而言,一线城市的房地产价格全年波动较小,政策更好地稳定了一线城市的房价。

商品房销售面积持平,销售继续稳定增长。从商品住宅的整体销售来看,商品住宅的销售区域并不理想。自今年以来一直处于收缩区间。边际优势是最近的跌幅已经缩小。虽然商品房销售面积比去年有所减少,但商品房销售仍保持正增长,房地产企业仍有一定利润。

一线城市的销售疲软,二线,三线和四线城市的利润率有所提高。从城市水平看商品房销售面积,CREIS100禹城数据和30个大中城市房地产销售数据显示,一线城市上半年表现较好,第二二线城市初期表现较弱,三线城市的销售增长放缓。但是,进入第三季度后,一线城市的销售面积明显低于去年同期。二线和三线城市的房地产销售在短期内有所回升,同比下降幅度有所缩小。下半年二线城市的表现明显好于上半年。年内房地产市场格局的逆转进一步印证了该政策也正在严格执行“家庭不投机”政策。

房地产开发与管理的区域特征

华东和华南地区房地产投资增速稳定,华北地区滑坡趋势迅速。今年以来,房地产开发投资增速一直保持在10%以上的高水平。它是支持固定资产投资的主要子项目,而对房地产投资的支持主要来自建筑和土地购置费。

就次区域而言,全年表现最佳的是西南地区,增长率呈现逐季增长的趋势。成都,昆明,贵阳等西南省会城市的房地产开发投资增速良好。前三个季度,华东和华南地区的房地产投资保持稳定,并且每个季度都与全国平均增长率相差不远。从样本城市的角度来看,华东和华南城市也占据了绝大多数。第三季度,房地产投资增速明显回落。那是在华北。第一和第二季度的增长率约为15%,但在第三季度开始下降。第三季度,北京和河北一些主要城市的房地产投资同比下降。原因。自去年底以来,北京的房地产开发投资迅速回升,在一季度达到峰值。随着房地产政策的收紧,有明显的下降趋势,而河北的房地产投资继续处于较弱的经营范围。短期内该地区的房地产投资很难看到改善的迹象。

从城市水平和城市圈的角度看,房地产调控政策对一线城市和环渤海地区房地产投资的影响更加明显。从城市水平看,尽管第一,第二,第二季度的投资增速有所回升,但中旬的房地产政策却不断显示出严格的趋势。一线城市的投资已经收紧,这也反映了房地产政策的政策意图和政策。预期的响应。二线投资总体上保持稳定,而三线和四线城市在第二季度短暂上升之后回落。分市圈看,环渤海圈和海西经济区表现较好,但增速一直在下降。环渤海地区的表现在很大程度上受到北京和河北的影响。三季度长三角和珠三角的投资增速较稳定。

在总体新增长率出现之后,区域差异非常明显。自次级抵押贷款危机以来,在多轮刺激政策的影响下,商品房销售增速和住房新建筑面积大幅波动。自2018年以来,两者的增长率已逐渐稳定并有所下降,并且已变得更加统一。在总体增长率的情况下,新区域建设的异质性更值得关注。在华北和华东的前三个季度,新建筑的起伏最大。在华北地区,北京和河北的一些城市的新建工程比去年同期略有疲软,而太原和呼和浩特等城市的建设显着增加,这导致了新建筑的开始一季度在华北地区。增长率更高。在华东地区,受第二季度拖累的城市主要集中在江苏南部,包括南京,苏州,无锡等城市。第三季度有所改善。青岛地区新近开始的区域在这一年增长了更多。相反,西部地区的样本城市表现较好。

二线城市开始运转良好,三线和四线城市的增长速度缓慢。从城市水平看,一线城市在一季度开始炙手可热,新建筑面积同比增长50%。但是,随着后续政策的实施,第二季度增长率的下降趋势也非常明显。进入第三季度后,阶段性反弹。考虑到去年年底,一线城市的繁荣已进入复苏阶段,各项指标均有所改善。因此,今年第四季度一线城市指标面临一定的同比压力。二线城市新建房屋增速稳步回升。结合之前的投资和后面的建设情况,二线城市应成为“因为城市政策”的受益者,新建筑有望稳步增长。棚屋撤退后,三线城市可能面临分阶段的压力,第二和第三季度新建筑面积有所放缓。

华东,华中和华南的建筑面积以稳定的速度增长。今年建筑面积的稳定增长是房地产开发投资的重要支撑之一,带动建安项目投资保持较高的增长速度。由于建筑面积是存量概念,因此它的同比增长率也是最稳定的。从地区来看,华东,中部和华南三季度的建筑面积增长率总体稳定,基本保持全国平均水平。除了西南地区一些城市的建筑面积增长较快,而东北地区的建筑增长率较低外,建筑的地域差异并不大(所选择的样本城市的样本规模在西南和西南地区较高)。东北城市)。

一线城市的建筑业增长速度较弱,二线和三四线相对较强,但趋势有所不同。如果看一下每个城市在一年中的增长率,您会发现仍然存在一些差异和差异。一线城市建筑面积增长率仍然较低,二线城市建筑面积呈现明显上升趋势。三四线城市的建筑业增长率虽然很高,但已经下降了。二线城市的建筑面积持续增加,这一年可能会受到新建筑面积增长速度的很大影响。在三线和四线城市的棚屋撤退之后,建筑面积仍处于较高水平,这可能与上一时期的销售额有关。但是,增长率有明显的下降趋势。从城市圈来看,建筑面积增长率的区域差异不是很明显。

一线城市的房地产市场受到政策的强烈压制,二线城市的利润率正在提高。中西部地区二三线城市的一些房地产市场仍有持续改善的空间。根据以上讨论,根据城市分类,中旬房地产政策过重后,一线城市的大多数指标略有减弱,三,四线城市具有一定的特征。需求透支,而二线城市的大多数房地产指标在过去三个季度中显示出良好的趋势和一定的发展空间,并且在中期可能表现相对较好。结合区域划分和城市圈划分,华北房地产整体表现不佳,华北城市影响下的环渤海波动加剧。华东和华南地区的表现总体稳定,长三角和珠江三角洲的指标相对稳定。中西部几个热点城市具有投资强,销售弱的特点。相反,省会城市和一些热点城市以外的三,四线城市的销售和投资表现相对较好,因此从去年同期开始,中西部城市样本的表现总体上优于它也反映了一些二,三线城市的发展空间以及中西部地区房地产市场的发展潜力。

(原标题:明确:房地产销售和投资是否可持续?)

(编辑:DF318)